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租期结束后房屋的装修如何处置
时间:2012-12-15 21:34来源:滨海新区律师咨询 发布人:天津塘沽律师事务所点击:
租下房屋长期居住。租住者往往会对房屋进行一定程度的装修。或者添置一些设施和物品。尤其是租下店铺用于经营的。更是需要对店铺进行一定的改造。 像这样租房期间进行装修和添

     租下房屋长期居住。租住者往往会对房屋进行一定程度的装修。或者添置一些设施和物品。尤其是租下店铺用于经营的。更是需要对店铺进行一定的改造。
    像这样租房期间进行装修和添附的情况,租期结束后该如何处理呢?   
    案例
    胡珊菁把自己的一处底楼商铺租给周勤勤开饭店。双方签订了书面协议,约定租期2年,其中装修免租期为3个月。同时双方在合同中约定,租期结束后,周勤勤为开饭店所进行的装修、添置的厨房用具,以及饭店经营期间的桌椅等物品无偿归出租人胡珊菁所有。合同还约定租约到期后承租人有优先租赁权。
    周勤勤的饭店生意挺好,租期到一年的时候,胡珊菁曾经向周勤勤提出希望能增加一些租金,被周勤勤以合同约定的租金不得随意改变为由拒绝了。
    两年的租期很快就要到了,周勤勤向胡珊菁提出希望续约,并且表示可以增加租金。可胡珊菁因为一年前加租被拒,心里一直不满,坚决不答应续租,表示要收回底楼商铺自己经营。
    周勤勤对此感到非常气恼,但是合同到期对方不愿续约他也没有办法,只能在附近另找店面。
    可是为了出一口气,合同到期时他把自己购买的桌椅等用具、添置的厨具、空调等能带走的物品都带到了新租的店面,不能带走则就地进行了毁损。
    为此胡珊菁找到周勤勤理论,说他违反了合同,双方约定这些物品要无偿留给胡珊菁,要求周勤勤返还带走的物品,并赔偿损失。
    可周勤勤对此也振振有词:  “合同里是有无偿给你的说法,那就等于是赠与,赠与在交付前是可以反悔的,现在我不想给你,就不给你了,凭什么要我赔偿?”
    协商不成,胡珊菁就把周勤勤告到了法院,要求周勤勤返还带走的物品,并且照价赔偿毁损的物品,因为店里被弄乱,修复和整理需要时间.还要周勤勤赔偿一个月的租金做为店面暂时无法出租或经营的损失。
    判决
    法院经审理认为,双方自愿签订的房屋租赁协议,不违反有关法律法规的规定,该合同合法有效,应予保护。
    按约定,被告周勤勤在租赁合同结束时应保证房屋完好,并将使用中的桌椅、厨具等物品留给原告胡珊菁。这并不属于无偿赠与关系。如同原告给被告的3个月装修免租期,是双方依据房屋租赁协议产生的约定权利义务。上述权利义务并不违法,双方均应遵守,现被告违反此约定,应该承扭相应责任。
    因此,法院判决被告周勤勤返还带走的物品、赔偿毁损的损失及因修复导致店面无法出租或经营的损失。
  律师解析
  承租人租赁房屋后为了使用的需要和方便,在房屋租赁使用期间可能会对房屋进行装修、添附,而这些装修或添附往往在租赁期限结束后无法带走,尤其是一些经营性的租赁租人为经营的需要往往要花不少的费用进行装修,那么租期结束后该如何处理这些装修呢?
    首先必须强调的一点是,承租人对房屋进行装修或变动,事先要征得出租人的同意。
    因为房屋的所有权属于出租人,虽然因租赁关系承租人取得了房屋的使用权,但也无权擅自对房屋的现状进行改变。如果涉及装修或改动房屋现状,必须征得出租人的同意,最好是书面的同意。
    这一点在《合同法》中也是有明确规定的。《合同法》第二百二十三条规定:  “承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
    如果是未经出租人同意而擅自装修或改变房屋状况,出租人是有权要求恢复原状的,而且一定情况下,出租人还可以据此直接解除租赁合同并同时要求赔偿损失。
    至于租期结束后装修及添附的归属及补偿问题。一般情况下,承租人在居住过程中添置的家具、家电等物品与房屋无必然联系,租赁关系结束后仍归承租人带走。如果不愿带走,与出租人协商一致,可以折价出让给出租人。前面提到的案例中,承租人无权带走饭店的桌椅是因为双方事先已有明确约定。
    但是,如果对房屋进行了装修、添附就不一样了,有些是可以拆除的未与房屋完全结合的家用电器或装饰装修物,比如空调、抽油烟机等,这些是可以拆除的,但拆除时多少会对房屋造成一定破坏和影响。
    还有一些是与房屋完全结合的装修装饰,比如地板、地砖、天花板等等,这类添附物要么是与房屋不可分离,要么拆除成本过大而不值得拆除。
    对这些物品应该如何处理呢?这个问题在合同法中并没有明确的规定,但最高院在2009年出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这类问题作出了规定:
   “承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。”
    “承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”
    如果是合同未到期而中途解约的情况,则要根据过错原则,由过错方承担剩余租赁期内的装修残值损失。
    依据上述规定和处理原则,建议租赁合同的双方一定要事先对装修的归属和补偿问题进行明确约定,而且从承租方的角度来说,装修的投入要考虑租期的长短与成本回收问题,否则恐怕就得不偿失了。

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